Kā nopirkt dzīvokļu kompleksu

Dzīvokļu kompleksa iegāde ir ilgs, dažreiz sarežģīts process. Jums ir svarīgi atrast dzīvokļu kompleksu, kas, jūsuprāt, var pelnīt naudu. Ja nepieciešams, cieši sadarbojieties ar nekustamā īpašuma aģentu, lai atrastu īpašumus, un ar grāmatvedi, lai analizētu dzīvokļu kompleksa finansiālo potenciālu. Lai pieteiktos aizdevumam, apkopojiet nepieciešamo informāciju un vērsieties pie vairākiem aizdevējiem. Turklāt ir ieteicams konsultēties ar nekustamā īpašuma juristu, kas jums palīdzēs šajā procesā.

lietotas tenisa kurpes

Soļi

Daļa viens no 4: Dzīvokļu kompleksa atrašana

1. viens Izvēlieties, kāda veida kompleksu iegādāties. Jūs varētu vēlēties iegādāties dzīvokļu kompleksu, kas sastāv tikai no daudzdzīvokļu mājām. Tomēr jāapsver arī “jauktas izmantošanas” kompleksa iegāde. Šāda veida kompleksā ietilpst arī komerciālais nekustamais īpašums, kuru varat izīrēt.
   • Var pārveidot kompleksu, kas pašlaik nav jaukts lietojums. Tomēr zonējumam tas jāļauj.
   • Padomājiet arī par to, kādas ērtības vēlaties, lai jūsu dzīvokļu komplekss būtu. Piemēram, tajā var būt fitnesa aprīkojums, peldbaseins vai koplietošanas telpas, lai turētu privātās funkcijas.
2. 2 Apsveriet iespēju nomāt nekustamā īpašuma aģentu. Jūs vēlaties iegādāties kompleksu apgabalā, kas nemazinās, un aģents var palīdzēt jums noteikt šīs teritorijas. Runājiet ar citiem dzīvokļu kompleksa īpašniekiem par to, vai viņi strādāja ar aģentu un vai viņi tos ieteiks.
   • Ideālā gadījumā jums vajadzētu doties kopā ar kādu, kurš strādā kā aģents pilna laika darbā. Nepilna laika darbinieks var nezināt tirgu iekšpusē un ārpusē.
   • Protams, jūs varat patstāvīgi izpētīt dzīvokļu kompleksus. Pārbaudiet tiešsaistē, runājiet ar citiem investoriem un brauciet pa apkārtnēm. Tomēr aģents ar pieredzi dzīvokļu kompleksos var ietaupīt jūsu laiku.
3. 3 Apmeklējiet dzīvokļu kompleksus. Pirms lēmuma pieņemšanas vienmēr apmeklējiet kompleksu personīgi. Jums vajadzētu staigāt pa visām kompleksa ēkām un apskatīt visas koplietošanas telpas. Veiciet piezīmes un uzdodiet jautājumus. Dzīvokļu kompleksa iegāde ir liels ieguldījums, un jums nevajadzētu iet uz priekšu, ja vien nejūtaties ērti ar ēku stāvokli.
   • Nestaigājiet tikai vienā kompleksa ēkā. Ja jūs to izdarīsit, jūs varētu pieņemt, ka pārējās ēkas ir līdzvērtīgā stāvoklī. Esiet skeptiski, ja pārdevēja aģents pretojas, lai jums tiktu rādītas visas kompleksa ēkas.
   • Atcerieties apmeklēt vakaru, lai varētu apskatīt dzīvokļu kompleksa drošības elementus. Gājēju celiņiem jābūt labi apgaismotiem, durvīm pareizi aizslēgtām un nevienam nevajadzētu kavēties apkārt telpām.
4. 4 Runājiet ar pašreizējo īpašnieku. Tiekoties ar pašreizējo dzīvokļu kompleksa īpašnieku, jūs varat iegūt daudz vērtīgas informācijas. Esiet gatavs uzdot attiecīgus jautājumus. Piemēram, jautājiet par sekojošo:
   • Cik vienības tiek izīrētas? Vieglāk būs finansēt īrējamo dzīvokļu kompleksu.
   • Cik ilgi īrnieki tur ir bijuši? Komplekss ar ilgtermiņa īrniekiem var būt stabilāks.
   • Kāpēc īpašnieks pārdod? Ieguldījumu pārtraukšana vai maiņa ir pamatoti iemesli. Tomēr īpašnieks, kurš pārdod, jo zaudē naudu, ir sarkans karogs. Paturiet prātā iemeslu, kāpēc īpašnieks pārdod, var būt konfidenciāls.
5. 5 Jautājiet informāciju par pašreizējiem īrniekiem. Jūs vēlaties uzzināt sīkāku informāciju par viņu nomām. Pieprasiet “īres rullīti”, kurā jābūt šādai informācijai:
   • Īrnieku un viņu vienību saraksts.
   • Katras vienības izmēri.
   • Nomas noteikumi.
   • Īres un depozīta summa.
   • Guļamistabu un vannas istabu skaits katrā vienībā.
   Reklāma

Daļa 2 no 4: Analizējot rentabilitāti

1. viens Aprēķiniet, cik daudz jūs varat iekasēt īri. Jums nevajadzētu iegādāties dzīvokļu kompleksu, ja vien to nevarat atļauties. Analizējiet, vai pašreizējais saimnieks ir īrējis vienības pārāk lēti, vai nomas maksa atbilst tirgus likmei.
   • Tiešsaistē atrodiet salīdzināmus dzīvokļu kompleksus. Paskaties, cik daudz viņi reklamē savas vienības. Lai iegūtu lielisku resursu, kas var palīdzēt jums uzzināt tuvumā esošās īres cenas, apmeklējiet vietni https://padmapper.com/ .
   • Varat arī pajautāt dažādām nekustamā īpašuma pārvaldīšanas kompānijām, kāda ir tirgus likme jūsu reģionā.
   • Ja kompleksam ir komercplatības, tad arī nekustamā īpašuma aģents var palīdzēt jums noskaidrot, cik daudz iekasēt.
2. 2 Novērtējiet savus izdevumus. Dzīvokļu kompleksi ir pastāvīgi jāuztur, tāpēc jums jāanalizē uzturēšanas izdevumi. Saņemiet pašreizējā īpašnieka peļņas un zaudējumu aprēķinu. Tomēr neuzticieties tam 100%. Īpašnieks var izdomāt dažus numurus, lai padarītu dzīvokļu kompleksu pievilcīgāku. Vēlreiz pārbaudiet informāciju par izdevumiem:
   • Saņemiet kompleksa nodokļu informāciju no apgabala vērtētāja.
   • Novērtējiet īpašuma pārvaldīšanas izmaksas, sazinoties ar īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu. Pajautājiet, cik daudz viņi iekasē. Parasti viņu maksa ir balstīta uz procentuālo daļu no paredzamās īres maksas.
   • Aprēķiniet nepieciešamo uzturēšanas apjomu. Ja nekad iepriekš neesat vadījis dzīvokļu kompleksu, sazinieties ar pašreizējo īpašnieku. Pajautājiet, cik daudz viņi tērē, remontējot katru vienību vai pamatni. Ideālā gadījumā jūs vēlaties tērēt aptuveni 40 procentus no jūsu uzņemtās naudas darbības izdevumiem.
3. 3 Palaidiet numurus. Aizdevēji nedos jums naudu dzīvokļu kompleksa iegādei, ja vien jūs nevarat pierādīt, ka tas būs izdevīgi. Cieši sadarbojieties ar grāmatvedi, lai apkopotu numurus un izveidotu nepieciešamos finanšu dokumentus, lai parādītu aizdevēju. Grāmatvežu varat atrast, sazinoties ar savas valsts publisko grāmatvežu biedrību.
   • Aprēķiniet savus neto darbības ienākumus, kas ir jūsu bruto ienākumi, atskaitot izdevumus.
   • Izveidojiet naudas plūsmas analīzi. Parādiet, kā ienākošā naudas summa salīdzina ar iztērēto summu. Kad sākat darbu, vai periodos, kad īres tirgus ir slikts, jums var nebūt ienākoša naudas plūsma.
   • Paturiet prātā, ka aizdevēji vadīs arī savus numurus, kā arī vērtētājs, kurš novērtē kompleksu.
   Reklāma

Daļa 3 no 4: Finansējuma iegūšana

1. viens Pārbaudiet savu kredītatskaiti. Jums ir tiesības uzviens bezmaksas kredīta pārskatskatru gadu. Jūsu aizdevējs aplūkos jūsu personīgo kredītvēsturi, tāpēc jums to vajadzētu pārbaudīt un pārbaudīt, vai nav kļūdu.Strīdskaut kas nepareizs.
   • Piemēram, var tikt uzskaitīti konti, kas nav jūsu, vai arī konts var būt nepareizi norādīts kā noklusējums vai kolekcijas. Arī kredītlimits varētu būt nepareizs.
   • Sāciet agri. Visu strīdu izskatīšanas process var ilgt līdz 60 dienām, un, pirms vērsieties pie aizdevējiem, jums būs nepieciešams tīrs kredītatskaite.
2. 2 Uzziniet par komerciālajiem aizdevumiem. Aizdevumi komerciālajam nekustamajam īpašumam nav tas pats, kas aizdevumi, kurus ņemat, lai iegādātos savu māju. Parasti aizdevumi var būt uz 30 gadiem vai pat uz pieciem vai septiņiem. Procentu likmes var būt arī mainīgas vai fiksētas.
   • Ja jūs varat saņemt bezrecepšu aizdevumu, tad ēka nodrošinās aizdevumu kā ķīlu. Tomēr visiem kredītņēmējiem nav pieejami bezrecepšu kredīti, un ēkas vērtībai parasti jābūt vismaz 2,5 miljoniem ASV dolāru.
   • Izmantojot regresa aizdevumu, jūs esat personīgi atbildīgs par aizdevumu. Noklusējuma gadījumā jūs var iesūdzēt tiesā, un jūs varat zaudēt personiskos īpašumus. Regresa aizdevumi ir riskantāki, taču tas varētu būt vienīgais aizdevuma veids, ko varat saņemt kā jauns saimnieks.
   • Komerciālajiem aizdevumiem nepieciešama arī pirmā iemaksa aptuveni 30% apmērā no pirkuma cenas.
   • Ja jums ir grūtības saņemt komerciālu aizdevumu, apsveriet iespēju noslēgt nekustamā īpašuma līgumu. Nekustamā īpašuma līgumi prasa lielu priekšapmaksu, taču tos apstiprināt ir mazāk grūti. Sākotnējā iemaksa var būt mazāka, nekā prasītu banka, atkarībā no tā, cik daudz pārdevējs vēlas.
3. 3 Piedāvājiet īpašniekam piedāvājumu. Apspriediet ar savu nekustamā īpašuma aģentu saprātīgu piedāvājumu, kas būs atkarīgs no vietējā tirgus stāvokļa. Ja tirgus ir karsts, jums, iespējams, būs jāmaksā pieprasītā cena vai pat vairāk.
   • Neatkarīgi no tā, cik karsts ir tirgus, uzstāj uz 90 dienu darījuma periodu. Pārbaudei ir nepieciešamas vismaz 60 dienas. Tas jums ļaus 30 dienas pārskatīt dokumentus pirms slēgšanas.
   • Ja izmantojat aizdevēju, pajautājiet, cik ilgi viņiem ir nepieciešams noformēt jūsu aizdevumu. Atkarībā no jūsu aizdevēja, jums, iespējams, būs jālūdz īpašniekam vairāk laika, lai viss tiktu kopā.
4. 4 Lieciet ēkai pārbaudīt. Pēc iespējas ātrāk algojiet inspektoru ar pieredzi komercīpašumos, ja vēlāk rodas sarežģījumi vai kavēšanās. Atrodiet inspektoru, saņemot nekustamā īpašuma aģenta ieteikumu vai sarunājoties ar citu dzīvokļu kompleksa īpašnieku.
   • Pirms laika pārbaudiet, kas tiks pārbaudīts. Jautājiet, vai jums ir jāpieņem speciāls inspektors, lai pārbaudītu peldbaseinu vai tenisa kortu.
   • Ja inspektors atklāj problēmas, lūdziet pārdevējam kredītu, kas samazinās jūsu samaksāto summu. Pārdevējs var arī veikt remontu pirms slēgšanas.
5. 5 Apkopojiet nepieciešamo informāciju aizdevuma pieteikumam. Pieteikšanās laikā jums jāsniedz aizdevējam informācija par dzīvokļu kompleksu, tāpēc pirms vēršanās pie aizdevēja, savāciet:
   • daudzdzīvokļu kompleksa bildes
   • stāvu plāni
   • apkārtnes karte
   • īpašuma apraksts (piemēram, vienību skaits, uzcelšanas gads utt.)
   • sagaidāmie jauninājumi
   • informācija par īri
   • iepirkuma cena
   • darījumā iesaistīto nekustamo īpašumu aģentu, advokātu un īpašumtiesību uzņēmumu vārdi
6. 6 Piesakies aizdevumam. Vērsieties pie vairākiem aizdevējiem, lai jūs varētu salīdzināt viņu piedāvājumus. Pieprasiet pieteikumu un iesniedziet to kopā ar papildu dokumentāciju. Ja aizdevuma darbiniekam ir vajadzīga vairāk informācijas, pēc tam sniedziet to pēc iespējas ātrāk.
7. 7 Salīdziniet aizdevumus. Pēc jūsu apstiprināšanas aizdevējs jums nosūtīs nodomu protokolu vai termiņu lapu. Rūpīgi to analizējiet. Tajā būs norādīta summa, kuru varat aizņemties, un citi noteikumi. Izvēlieties aizdevumu, kura noteikumi jums ir vislabākie.
   • Parakstiet izvēlētā aizdevēja termiņu lapu vai nodomu protokolu. Šajā brīdī jums, iespējams, būs jāmaksā depozīts.
   • Aizdevējam vajadzētu sekot pilnīgai (un galīgai) aizdevuma saistībām.
   Reklāma

Daļa 4 no 4: Noslēgums dzīvokļu kompleksā

1. viens Nolīgt advokātu. Lai varētu iegādāties dzīvokļu kompleksu, jums būs jāparaksta daudzi juridiski dokumenti. Nemēģiniet visu izdarīt pats. Tā vietā jums vajadzētu nolīgt pieredzējušu advokātu, kurš sastādīs un pārskatīs visus dokumentus. Advokāts var rīkoties šādi:
   • Sagatavojiet, apspriediet un pārskatiet pirkuma līgumu.
   • Nepieciešamo remontu veikšanai meklējiet īpašnieka kredītus.
   • Pārliecinieties, vai nosaukums ir skaidrs.
   • Izveidojiet darījumu.
2. 2 Izveidojiet sabiedrību ar ierobežotu atbildību, lai piederētu dzīvokļu kompleksam. Ja kāds ir ievainots daudzdzīvokļu kompleksā, viņš var iesūdzēt jūs tiesā, jo uzturējat neuzmanīgi. Ja jūs zaudējat tiesas procesu, tad cietusī persona var nākt pēc jūsu personīgajiem īpašumiem, piemēram, savām mājām. Jums pieder komplekss, izmantojot LLC, jūsu personīgie aktīvi tiek pasargāti.
   • Īpašumtiesības uz ēku kā LLC neaizsargā jūs no visām tiesas prāvām. Piemēram, aizdevējs var iesūdzēt jūs, ja nepildāt regresa aizdevumu. Neskatoties uz to, dzīvokļu kompleksa piederēšana LLC nodrošinās ievērojamu aizsardzību pret miesas bojājumiem un citiem tiesas procesiem.
   • Dibiniet LLCiesniedzot attiecīgus dokumentus valsts sekretāram un iegūstot nepieciešamās atļaujas vai licences. Jūsu advokāts var jums arī palīdzēt, jo tas var būt laikietilpīgs.
3. 3 Pārskatiet līgumus un informāciju. Lai noslēgtu nekustamā īpašuma līgumu, jums kopā ar advokātu būs jāveic ievērojama rūpība. Piemēram, jums būs jāveic šādas darbības:
   • Ļaujiet aizpildīt atbilstošu nosaukuma aptauju. Parasti hipotēkas plāna plāns ir nepietiekams. Tā vietā jums būs nepieciešama ALTA nosaukuma aptauja.
   • Pārskatiet jebkādu informāciju par īpašumu. Piemēram, īpašnieks var atklāt, ka kaut kas nav kārtībā ar īpašumu, kuru inspektors nav noķēris.
   • Pārskatiet īrnieku nomas līgumus un dokumentus par to norīkošanu.
   • Apsveriet zonējuma ierobežojumu ietekmi uz dzīvokļu kompleksu. Ja vēlaties kompleksu pārveidot par jauktu lietojumu, tas ir galvenais solis.
   • Pārskatiet pakalpojumu līgumus par dzīvokļu kompleksu.
   • Iegūstiet nepieciešamās atļaujas remonta veikšanai.
4. 4 Apmeklējiet noslēgumu. Jūsu advokātam vajadzētu piedalīties noslēgumā kopā ar jūsu LLC pārstāvi (ja tādu izveidojāt). Noslēgumā jums jāsaņem dažādi dokumenti, tostarp prasības pieteikums un piešķirtie nomas līgumi un līgumi.
5. 5 Nomājiet kādu, kurš pārvaldīs dzīvokļu kompleksu. Atkarībā no kompleksa lieluma var būt neiespējami pašam pārvaldīt īpašumu, dzīvojot uz vietas. Tā vietā jums vajadzētu nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu. Viņi pārvaldīs īpašumu, iekasējot īri un plānojot remontu.
   • Pārbaudiet izmaksas. Īpašumu pārvaldības sabiedrības parasti iekasē 5–10% no iekasētās nomas maksas.
   • Runājiet ar citiem saimniekiem, lai saņemtu nodošanu. Jūs varat arī sazināties ar vietējo dzīvokļu asociāciju.
   • Salīdziniet īpašumu pārvaldīšanas uzņēmumus, pamatojoties uz vairāk nekā cenu. Apskatiet arī viņu piedāvātos pakalpojumus.
   Reklāma

Sabiedrības jautājumi un atbildes

Meklēt Pievienot jaunu jautājumu

• Jautājums Vai daudzdzīvokļu mājām, kas veido lielu kompleksu, kas ir gandrīz tikpat liels kā vārtu kopiena, ir iespējams iegādāties tikai šo apakškopu, lai mazinātu riskus?Karla toebe
  Nekustamā īpašuma brokeris Carla Toebe ir licencēts nekustamā īpašuma brokeris Ričlandā, Vašingtonā. Viņa ir bijusi aktīva nekustamā īpašuma brokere kopš 2005. gada, un 2013. gadā nodibināja nekustamā īpašuma aģentūru CT Realty LLC. Viņa ir absolvējusi Vašingtonas štata universitāti ar biznesa vadības un vadības informācijas sistēmu bakalauru.Karla toebeNekustamā īpašuma brokeru ekspertu atbilde Par visiem īpašumiem var būt iespējama vienošanās, tomēr, ja viss atrodas vienā pakā vai vairākos zemes gabalos, kas pārklājas, tas to padarītu sarežģītāku, jo būtu nepieciešams sadalīt to sadaļu, kurā atrodas īpašumi. Jums jāzina, vai aktā ir kaut kas ierakstīts, kas to neļauj, un vai pilsēta to atļauj. Ir daudzas valdības aģentūras, kurām būtu jāparakstās un jāapstiprina šāds sadalījums, lai tas notiktu. Ja katrs no tiem atrodas savā sūtījumā kopumā un netiek koplietots ar kādu citu sūtījumu kopienā, un pret to nav tiesību aktu ierobežojumu, visticamāk, tas būtu sarunu priekšmets ar pārdevēju, lai iegādātos kopienas apakšsadaļu. Daudzi kompleksi ir pārveidoti par īpašniekiem, kas pieder atsevišķi, tāpēc tas ir iespējams, ja pret to nav ierobežojumu un pārdevējs ir gatavs pārdot daļu no kompleksa. Tas nav vienkārši izdarāms process, ja vien viss jau nav apstiprināts un ieviests un pārdevējs porcijas pārdod atsevišķi. Atdalītajām daļām un, iespējams, arī jaunām adresēm būs jauni juridiskie apraksti, un, iespējams, būs nepieciešami inženierkomunikāciju pārkārtojumi un ūdens / kanalizācijas apsvērumi. Jums būs nepieciešams arī zonējuma apstiprinājums, ja iegādātajai daļai mēs domāsim citādi nekā pašreiz.
• Jautājums Man ir 1 1/2 akri netālu no valsts universitātes, uz kuru es gribu būvēt dzīvokļus. Kā es varu atrast investoru? Ja jums pieder zeme, tas nedaudz atvieglo priekšlikumu. Saņemiet cienījamus darbuzņēmējus, lai sniegtu jums cenas par ēkas izmaksām. Pievienojiet papildu līdzekļus, lai segtu negaidītās izmaksas visā celtniecības procesā. Jums būs nepieciešams arī kapitāls, lai uzturētu ēku, kamēr meklējat īrniekus, kas tajā dzīvotu. Jūs iesaiņosiet izdevumus un pārdosiet% īpašumtiesības kvalificētiem investoriem. Jums būs jāpārdod ieguldītāji par vērtību, jo nav ko skatīties. Jums ir tikai zeme un ideja. Ja jūsu kredīts ir pareizs, varat mēģināt sajaukt finansējumu ar bankas aizdevumiem. If dod jums vairāk ādas spēlē, ko investori patiešām vēlas.

Uzdot jautājumu Atlikušas 200 rakstzīmes. Iekļaujiet savu e-pasta adresi, lai saņemtu ziņojumu, kad ir atbildēts uz šo jautājumu. Iesniegt
Reklāma